Como Abrir e Legalizar uma Empresa Incorporadora de Bens

Incorporadora ou Construtora? Como abrir uma empresa de incorporação imobiliária? É certo que podem existir muitas dúvidas relacionadas e o melhor, sempre, é esclarecê-las antes de dar o primeiro passo. Neste post você vai encontrar tudo que precisa saber a respeito. Acompanhe!

Incorporadora de bens ou construtora? Você sabe bem a diferença, uma vez que ambas lidam com o setor imobiliário? E o processo de abertura de uma incorporadora de bens é o mesmo que outro negócio qualquer?

O que é certo é que, já agora e no pós-crise, a incorporação de bens está se mostrando um ótimo negócio, mas é preciso preparo e planejamento financeiro, legal e técnico para que o empreendimento alcance o sucesso esperado, principalmente porque trata-se de um mercado em nova ascensão.

Quem não estiver reconhecidamente legalizado, por exemplo, sai em desvantagem nesta disputa por uma preferência comercial. Além disso, apesar de existir uma forte concorrência neste mercado, fusões e sociedades estão se mostrando como uma alternativa viável para este enfrentamento. Confira mais.

 

Qual a Diferença entre Incorporadora e Construtora?

 

Não dá para pensar em abrir uma empresa de incorporação de bens sem saber exatamente o que é esta incorporação. A diferença sutil entre construtora e incorporadora está presente no fato de que a primeira executa fisicamente um empreendimento, ficando responsável pelo projeto físico do mesmo.

A segunda é responsável por identificar novas oportunidades, compra de terreno, estudos de viabilidade e do projeto antes mesmo da sua execução física. É possível haver uma fusão entre as duas? Sim, é possível e inclusive muitas empresas já trabalham desta forma.

 

A Importância da Contabilidade para a Incorporação Imobiliária

 

Todos nós sabemos que a contabilidade, por si só, é uma atividade com certo grau de complexidade, afinal, lida muito com o financeiro de qualquer empresa, ficando em partes diretamente responsável para com o sucesso do negócio.

Quando falamos em construtoras, incorporadoras, construção civil, etc., esta complexidade é significativamente aumentada, pois existem aspectos críticos presentes neste tipo de atividade, alguns até exclusivos para o setor.

No entanto, não dá para pensar em ter um negócio desta amplitude sem a devida legalização e contabilidade empresarial. Na verdade, é importante enxergar a contabilidade como uma vantagem estratégica e econômica para as empresas, principalmente em incorporações de bens e construção civil.

 

Qual o melhor Regime Tributário para uma Incorporadora?

Basicamente, pelo regime tributário brasileiro, possuímos 3 opções de enquadramento para as empresas de Incorporação e Construção Civil:

  • O Simples Nacional, muito utilizado por micro e pequenas empresas exatamente por ter uma tributação mais simplificada, como o próprio nome já denuncia. Sua principal desvantagem são os limites menores de faturamento anual.
  • O Lucro Presumido, que é uma forma tributária também comumente utilizado por microempresas e empresas de menor porte. Nesse regime se prevê o lucro das empresas, frente suas receitas brutas, mesmo que o lucro, propriamente dito, inexista. Sua desvantagem, no caso, é a cobrança do imposto mesmo que não ocorra lucro no período.
  • O Lucro Real todos os tributos irão incidir sobre o valor da apuração contábil do resultado da empresa, considerando o período. Aqui leva-se em consideração acréscimos e descontos, ou seja, os tributos serão pagos proporcionalmente ao lucro obtido no período.

Temos que considerar ainda uma quarta forma de tributação para este setor, que é exclusiva. Estamos falando do RET – Regime Especial de Tributação, regido pela Lei nº 12.715/2012.

Pelo RET, o pagamento de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS é unificado, incidindo sempre sobre o valor total das receitas do período pré-determinado do empreendimento, que são recolhidos todo mês com uma porcentagem entre 1% a 4%.

Há de considerar ainda que esse regime é opcional, mas, por outro lado, é também irretratável, ou seja, se o mesmo for adotado será necessário realizar uma afetação de patrimônio perante o registro do imóvel que será adquirido por outras pessoas.

Se a construtora ou incorporadora for realizar um novo empreendimento imobiliário, ela não estará obrigada a adotar novamente o regime. O RET é uma tributação que fica diretamente atrelada ao empreendimento e não na empresa, tornando-se Patrimônio de Afetação.

Aqui é importantíssimo ressaltar na necessidade de se ter o acompanhamento e o aconselhamento de um profissional contábil.

 

Abrindo uma Empresa de Incorporação de Bens

 

Uma incorporadora é a empresa que trabalha diretamente com a articulação imobiliária. Assim, o termo em si, incorporação de bens ou imobiliária, é comumente utilizado para se identificar atividades de formalização do registro e integração imobiliária, considerando a chamada matrícula mãe ou matrícula original do terreno, onde se dará a obra.

Toda incorporação imobiliária é regida pela Lei Federal nº 4.591/64, que é a mesma norma utilizada na formação e funcionamento de condomínios. Nela constam todas as obrigações dos proprietários, cessionários e/ou da própria incorporadora, promitentes, entre outros responsáveis relacionados.

Teoricamente a abertura de uma empresa de incorporação é muito parecida com qualquer outra empresa de serviços. Enquadramento e regime tributário estão diretamente relacionados com a projeção de faturamento da empresa.

Isto posto, se a incorporadora for de pequeno porte, há sim a possibilidade de utilizar o Simples Nacional como regime tributário e até o MEI como enquadramento. Há de se considerar que, como MEI, o empreendedor só poderá contar com 1 funcionário, além das limitações de faturamento.

Portanto, o MEI não seria o enquadramento ideal para uma incorporadora de bens, considerando o sucesso do empreendimento. De qualquer maneira, é de vital importância ter um contador ou um escritório de contabilidade tanto neste processo de abertura como no decorrer da vida corporativa.

Confira alguns passos iniciais:

  1. Nome da Empresa: antes de se decidir sobre o nome de sua incorporadora de bens e já sair divulgando o mesmo, é preciso verificar na Junta Comercial do estado se já não há outro empreendimento com o mesmo nome.
  2. Localização: é preciso pensar também no ponto comercial do seu empreendimento, principalmente na questão da infraestrutura do local e do seu entorno.
  3. Registros no CREA: empresas relacionadas à construção civil precisam ter um registro no CREA – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de sua região além de um responsável técnico devidamente habilitado que assine pela incorporadora.
  4. Formalização legal da Empresa: CNPJ, alvarás, etc., devem ser providenciados nesta etapa e é necessário ter um contador para tanto (à exceção ao MEI).
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